房地产能否继续作为中国经济的引擎？

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作者汪涛为银亚洲经济研究主管、中国首席经济学家

房地产能否继续作为中国经济的引擎？

首先，判断房地产中是否存在“泡沫”，不能简单地从价格进行判断，也不能只看房价收入比。其次，“泡沫”是一个动态的过程。几年前没有“泡沫”，并不代表未来没有“泡沫”。我曾在2008年撰文指出，中国房地产价格上涨是特殊条件下的理性反映，这些特殊条件包括中国居民投资渠道少、没有房地产税、城市土地垄断供应等。垄断供应的特点是地方政府一定会将地价、房价推高；而如果土地由市场供应，供给量就会按照需求上涨。中国资本市场发展不成熟，也没有很多投资渠道，因而房地产是居民配置财富的主要资产。中国居民过去几十年经济发展积累庞大的财富没有很多地方可去，投向房地产，就为“泡沫”形成提供了肥沃的土壤。

所谓“泡沫”，就是资金不断进入某资产，导致资产价格不断上涨，且资产价格越上涨越会吸引资金进入。直到某天出于某种原因，资金不再进入，此时“泡沫”才会得到印证。在这之前，不能因为房价持续上涨不下降就判断没有“泡沫”。

毋庸置疑，房地产是过去20年是中国增长最重要的引擎，但这并不代表未来仍要将房地产作为最重要的引擎。就如同过去中国靠劳动力密集型产业和外贸出口带动了经济的增长；但未来未必仍要这样做。

过去20年，有一个土地货币化的过程，而且当年住房供应不足、已有住房老旧、后来城镇化快速推进等原因拉动了房地产的需求。但未来这些条件都已经或将会发生变化，不再具备，比如人口增长放慢、城镇化减速、每年进城人口下降、住房拥有率已经很高等。房地产的发展确实满足了广大人民的住房需求，但它本身并不是能持续创造未来收益的资本积累。

房产之所以增值，得益于经济发展和城镇化带来的生产效率的提高。如果因城镇化而城镇化，因为资金流入和投资需求让房价不断上涨，是不能带动生产率提高从而带动经济增长的，总有一天会不可持续。

推行房地产税的目的和现实环境

关于房地产税的目的，社会和学界有各种说法，包括开辟地方政府税源，增加税收收入；调节贫富差距，实现共同富裕；引入房地产持有成本，抑制房地产市场的投机行为；降低空置率，增加有效供给，降低房价等。我认为，不应该赋予房地产税太多的目标，最主要的目标是引导房地产市场的行为，引导资源配置进入更有效率的地方。

征收房地产税面临的现实环境是什么？实际上永远都等不到最好的时机，总会有各种各样的问题。房地产税试点已经十年，现在又提出新的试点，可见选择时机非常难。

第一，经历了20多年的高速发展，目前我国住房的拥有率非常高。人民银行2019年调查显示：当前我国城镇住房拥有率达96%，拥有一套住房的家庭占比58.4%，两套住房31%，三套及以上10.5%。西南财大甘犁教授2017年的调研显示：我国城镇家庭住房拥有率90.2%，农村家庭97.2%，家庭自有住房比例80.8%，家庭多套住房拥有率22%。2015年—2021年瑞银中国住房调查结果显示，城镇自有住房率约80%，多套房房主比例百分之十几。也就是说，目前我国绝大部分人都是拥有住房的。

第二，过去房价上涨非常快，而且有单位分房、福利房等各种政策，资产增值速度很快，因此很多人的实际收入虽然较低，但账面资产价值其实非常高（比如十几年前分到位于中心地区的房产），因此有不少居民的资产和收入是不匹配的。

第三，以往以缴纳土地出让金为基础的房地产市场运行模式并未根本性改革前提下征收房地产税，也存在一定压力。

对房地产税制度设计的建议

第一，共同富裕是一个长期目标，涉及到各方面的配套机制，包括增加居民收入、劳动收入、公共服务社会保障等。税收改革虽然是其中一部分，但不应该过度强调房地产税对共同富裕的贡献，因为它更多是间接影响。房地产税征收，肯定可以用来增进公共服务，加大社会保障，这是政府共同富裕的一个重要目标，但其影响可能是间接的。

第二，房地产税不应以增加收入为主要目的。假设房地产税按照1%的税率对二套及以上住房进行征收，并且在全国铺开推行，那每年也只有几千亿的税收规模，与去年全国卖地收入的8万亿相比，根本不在一个量级。因此不能指望房地产税取代地方政府的卖地收入。但如果在卖地收入基础上再大面积征收高额房地产税，也会产生很强的抵触情绪。因此房地产税应该以调节房地产市场行为为主要目标，增加有效供应，并且对多套住房持有者实行递增税率，调节差距。在这种情形下，房地产税对房价的影响是间接的，主要是通过更合理的供需结构来稳定房价，降价不应该成为征收房地产税的直接目的。

第三，房地产税设计要因地制宜，不同城市、不同地区要自行试验。从机制上看，考虑到目前我国住房拥有率非常高，而且又是对存量征税，推行房地产税的阻力非常大。要想平稳推进，应该有较大程度的豁免，让老百姓自己选择是豁免第一套住房、还是豁免人均居住面积，因城施策，自主选择。从税率上看，房地产税率最好设低些，整体控制在0.5%～2%，具体税率可以根据具体城市的情况进行设计，比如高房价的城市可以定得高些。目前美国的情况是纽约市的房地产税就比较高，外围可能较低，有的州甚至不收房地产税，这就是因城而异。在征收基准上，可以借鉴国外经验，定期对房产价值进行评估，比如设计一套折扣机制。房地产税要稳妥推进，不易过快。这点政府已经考虑到了，所以提出5年试点。

房地产税对供需调节和市场情绪的影响

2015年以来，瑞银对100个城市、3000多人的购房意愿每年两次进行了调研，也调查了房地产税出台后购房行为可能的变化。总体来看，房地产税对对市场情绪和供需调节会有一些影响。

瑞银最新今年8、9月份购房意愿问卷调查显示，有35%的受调查者知道将开征房地产税，但只有9%的人预计房地产税会在2022年正式推出，23%的人认为会在2023年推出。这种想法有一定道理，因为未来两年只有几个城市会进行房地产税试点，很多城市是不会推出房地产税的。

对购房行为的影响。在有明确购房计划的受访者中，43%的人表示会推迟购房，要先清晰了解房地产税的成本；36%的人表示房地产税不会影响自己原来的购房计划。综合来看，房地产税的推出会延迟部分人的购房计划，短期内会降低房地产市场的购房需求。如果税率较低，房地产税对购房的影响可能并不是很大。59%有购房意愿的人表示，如果税率为每年房产价值的1%，他们仍会购房；但仍有41%的人表示会因此而推迟购房。说明房地产税的负面影响仍然存在。

对调节供给的影响，即如何处置现有房产。在有购房意向、且已有多套房的受访者中，35%的房主会考虑出售一处或多处房产来避免缴税；38%的房主会考虑出租一处或多处房产，不会空置。从受访者的回答里可以看出，房地产税确实可以调节市场行为。部分人会延迟购房，部分人不会购置多套住房，已有多套住房的人也会考虑出租或出售现有房产。因此，总体来看，房地产税的实施确实有助于调节供需。即使税率较低，但还是能起到抑制投机、抑制空置的作用。

另一方面，如果房地产税在全国范围内实施，可能构成对房地产市场情绪的较大冲击，至少30%～40%的人会产生行为变化。因此正式推出的时机必须要稳妥。考虑到目前房地产市场的现状，明年初推出房地产税可能过早。

明年初可能不适合推出房地产税

今年四季度到明年一季度可能是房地产下行最严重的时候。本轮房地产下行原因主要有以下几方面：


第一，长期支撑房地产市场快速增长的基本面，比如城镇化、经济赶超、人口结构等，都已经发生变化。2008年—2011年，我们认为当时房地产其实没有什么“泡沫”，因为经济发展迅速、城镇化也很快；但2014年、2015年这一轮的房地产下行，我们就判断当时基本面已经发生变化，房地产建设的大周期可能已经见顶，已经要进入长期的下行趋势。后来事实证明，新开工面积的确到2018年才恢复到2013年的水平，后来继续攀升，初看起来我们之前见顶的预测不准确。但是，2016到2018年的货币化棚改成为扰动房地产市场长期趋势的一个重要因素。现在，这个扰动已经结束，新冠肺炎疫情对房地产的扰动也已经结束，房地产需求正回归长期下行的趋势。

第二，房地产政策保持收紧态势。包括去年对开放商的“三条红线”，今年对需求端的收紧按揭、限购、限价等等措施。

第三，部分房企出现债务问题对市场带来负面外溢效应。一方面信用紧缩，部分开发商海外国内整体融资渠道阻断；另一方面是购房者担心期房烂尾，或者看到降价而犹豫等待，持观望态度。

我们预测房地产销售和新开工面积将在年底和明年初继续深度下降。在这种情况下，明年初推出房地产税可能不是一个很好的时机，可以等房地产市场稳定后再考虑。也就是说，明年底或后年推出可能更加合适。